A saroktelek beépíthetősége azért különleges, mert a telek két utcára néz, így mindkét utca felől előkertet, a két szomszéd felől oldalkertet kell hagyni. Az OTÉK szerint a saroktelken nem volt hátsókert, a 2024-es TÉKA viszont egy új hátsókertet hozott a telek belső, utcasarokkal átellenes sarkába. A szokásos esetben ez a kis sarki hátsókert a beépíthető területen kívül esik, de a pontos beépíthetőséget mindig a konkrét telekre kell ellenőrizni, mielőtt megveszed.
Ez nem elméleti kérdés. Egy valós tervezésnél futottunk bele, egy olyan telken, amit a vevő korábban gond nélkül beépíthetőnek gondolt. Az alábbiakban végigvesszük, mit jelent ez neked, mielőtt saroktelekre teszel ajánlatot.
Mitől más egy saroktelek, mint egy sima telek?
Egy közbenső telek egy utcára néz, a másik három oldalán szomszéd van. A saroktelek ezzel szemben két utcával határos, mert éppen a sarkon fekszik.
Ez a felállás átrajzolja a kötelezően szabadon hagyandó sávokat. Mindkét utca felé előkertet kell hagyni, a két szomszéd felé oldalkertet. Egy sima telken egyetlen előkert van, a saroktelken kettő.
A jogszabály szerint a saroktelek olyan telek, amelynek van legalább két, egymáshoz csatlakozó, egymással 45 és 135 fok közötti szöget bezáró, különböző közterületre néző homlokvonala. Ezt a fogalmat a TÉKA, a 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. § 128. pontja rögzíti.
Miért nem volt hátsókert a saroktelken az OTÉK szerint?
Mert a saroktelek teljes kerülete elő- vagy oldalkert. Mindkét utcafront előkert, mindkét szomszéd felőli belső oldal oldalkert, így nem maradt olyan rész, ami hátsókertnek minősülhetett volna.
Ebben az állapotban a beépíthető hely tiszta téglalap. Egy 14 méter széles, 30 méter mély telken az előkert mindkét utca felől 5-5 méter, az oldalkert a két szomszéd felé 3-3 méter, és ami marad, az egy körülbelül 6 méter széles, 22 méter mély sáv.
Ezek az alapértékek szabadonálló beépítésnél, ha a HÉSZ mást nem mond: az előkert 5 méter, az oldalkert a legkisebb telepítési távolság fele, épületmagasságtól függően tipikusan 3 méter. A konkrét méreteket mindig a helyi HÉSZ adja meg.
Mit hozott a TÉKA a saroktelken?
A TÉKA újrafogalmazta a hátsókertet. Az 5. § 48. pontja szerint saroktelek esetén a hátsó telekhatár helyett az oldalhatár, illetve az oldalkerti építési határvonal az alap.
Ezzel a saroktelken megjelenik egy hátsókert, ott, ahol korábban nem volt: a telek belső, utcasarokkal átellenes sarkában. Ez egy kis rész, nagyjából 3-szor 3, tehát körülbelül 9 négyzetméter.
A jó hír, hogy a szokásos esetben ez a sarki hátsókert a beépíthető téglalapon kívül esik. A 14-szer 30 méteres példán a beépíthető hely marad a 6 méter széles, 22 méter mély sáv, a kis sarok nem harap le belőle. A TÉKA tehát a legtöbb esetben nem szűkíti a beépíthető területet, csak nevesíti a belső sarkot.
Hogyan változott az OTÉK-ról a TÉKA-ra a saroktelek kertjeinek rendje?
A két állapot egymás mellett a legszemléletesebb. Ugyanaz a 14-szer 30 méteres telek, ugyanazok az utcák és szomszédok, egyetlen különbség a belső sarok.
| Kötelező kert | OTÉK szerint | TÉKA szerint |
|---|---|---|
| Előkert (utca felől) | 5 m | 5 m |
| Oldalkert (szomszéd felől) | 3 m | 3 m |
| Hátsókert | nincs | belső sarok, kb. 9 m² |
| Beépíthető hely (14 x 30 m telken) | 6 x 22 m | 6 x 22 m |
A táblázat lényege egyszerű: a szokásos esetben a TÉKA egy új sarkot rajzol a telekre, de a beépíthető területet nem csökkenti. A ház ugyanakkora helyre kerülhet, mint korábban.
Mikor szűkülhet mégis a beépíthető hely?
Van egy pont, ahol óvatosnak kell lenni. A hátsókertre vonatkozó szabály szövege híresen kétértelmű, és létezik egy szigorúbb, vitatott olvasat is.
Ebben a szigorúbb változatban nem csak a kis belső sarok, hanem a fő fronttal szemközti egész belső oldal hátsókert lenne, teljes hosszban 6 méter szélesen. Ez már valóban beljebb tolja a házat. Ugyanazon a 14-szer 30 méteres telken, ha a ház a hosszú utcára néz, a beépíthető sáv szélessége 6 méterről 3 méterre csökkenhet.
Fontos: ezt soha nem állítjuk tényként. Ez az egyik, szigorúbb értelmezés, amit egyes hatóságok alkalmazhatnak, mások nem. Hogy melyik érvényes, azt a helyi HÉSZ és a főépítész dönti el, nem a telek mérete. Éppen ezért nem lehet ránézésre kimondani, mennyi ház fér rá egy saroktelekre.
Megéri egyáltalán saroktelket venni?
A sarok nem eleve rossz vétel, csak másképp viselkedik, mint egy sima telek. Érdemes a két serpenyőt egymás mellé tenni.
A legnagyobb előny az, hogy a HÉSZ sarokteleknél sokszor több önálló rendeltetési egységet enged, mint egy közbenső telken. Ez komoly érték, ha kiadás vagy több generáció a cél. A pontos lehetőséget mindig a konkrét telek szabályozásából kell kiolvasni.
A hátrányok a mindennapokat érintik:
- Több zaj, mert nem egy, hanem két utca forgalmát hallod.
- Drágább kerítés, mert a közterület felé néző, hosszabb szakaszt is meg kell építeni.
- Kisebb kert, néha annyira, hogy alig marad összefüggő zöldfelület, szűkös telken pedig szinte ellehetetlenül.
- Kevés privát tér, mert a telket két utca felől is be lehet látni.
Egyik hátrány sem kizáró ok önmagában. De ha ezek fontosak neked, a sarkot tudatosan válaszd, ne véletlenül fuss bele.
Mit ellenőrizz, mielőtt saroktelket veszel?
A bizonytalanság kezelhető, ha a döntés előtt tisztázod, nem az építkezés közben. Három lépés elég a lényeghez:
- Kérd le a helyi HÉSZ-t a konkrét telekre, ne általánosságban tájékozódj.
- Rajzoltasd be tervezővel az építési helyet, és tedd rá a tervezett házadat.
- Kérdezz rá a főépítészi állásfoglalásra ott, ahol a telek szűkös, mert éppen ez dönti el, mennyi fér rá.
Ez a különbség egy telken sokszor néhány négyzetméter alaprajzot, egy garázst vagy egy adott tájolást jelent. Egy igényes háznál pont ezeken a részleteken múlik, hogy a ház az lesz-e, amit elképzeltél.
Mielőtt aláírod az adásvételit, világíttasd át a saroktelket. Megnézzük a helyi HÉSZ-t, berajzoljuk az építési helyet a konkrét telekre, ráhelyezzük a tervezett házadat, és megmondjuk, hol áll a főépítészi állásfoglalás kockázata. Így már a döntés előtt tudod, elfér-e rajta az az otthon, amit szeretnél. Ez az MTV telek-átvilágítás.
Gyakori kérdések
Mit hozott a TÉKA a saroktelken?
A TÉKA újrafogalmazta a hátsókert fogalmát, és ezzel a saroktelken megjelenik egy hátsókert, ott, ahol az OTÉK szerint nem volt. Ez a telek belső, utcasarokkal átellenes sarkában van. A szokásos esetben egy kis rész, ami a beépíthető területen kívül esik.
Mekkora ez a sarki hátsókert?
A szokásos, oktatóábra-szerű esetben nagyjából 3-szor 3 méter, tehát körülbelül 9 négyzetméter. Ez a belső sarokban van, és a példaként vett 14-szer 30 méteres telken a beépíthető téglalapon kívül esik, így nem csökkenti a beépíthető helyet.
Igaz, hogy a hátsókert miatt jóval kisebb lesz a beépíthető hely?
A szokásos esetben nem. Létezik egy szigorúbb, vitatott olvasat, amiben a szemközti belső oldal teljes 6 méteres hátsókert-sáv lenne, és ez már érdemben szűkíthetné a beépíthető helyet. Ezt azonban soha nem állítjuk tényként, mert egyes hatóságok alkalmazzák, mások nem.
Ki dönti el, melyik szabály érvényes a telkemre?
A helyi HÉSZ és az állami vagy járási főépítész állásfoglalása. A HÉSZ adja meg az elő-, oldal- és hátsókert mértékét, a főépítész pedig azt, hogyan kell a saroktelek belső részét értelmezni. Ezért kell a szabályozást a konkrét telekre lekérni, nem általánosságban.
Kell tervezőt bevonni már a telekvásárlás előtt?
Saroktelek esetén érdemes. Az építési hely megrajzolása és a tervezett ház ráhelyezése pár óra munka, viszont pont azt a kérdést válaszolja meg, amiért a telket veszed: elfér-e rajta az az otthon, amit szeretnél. Ez lényegesen olcsóbb, mint utólag szembesülni azzal, hogy nem.
Mi az a hátsókert egyszerűen megfogalmazva?
A hátsókert a teleknek az a sávja a telekhatár és az épület között, ahová nem építhetsz. Szabadonálló beépítésnél, HÉSZ hiányában legalább 6 méter, de ez csak alsó korlát. Saroktelken az OTÉK szerint nem volt ilyen, a TÉKA viszont a belső, elő- és oldalkertnek nem minősülő sarokban megjeleníti.
A szerzőről
Illés Máté építész tervező művész, a Pest Megyei Építész Kamara tagja (É 13-1643), a Mielőtt Telket Veszel egyik alapítója. A telket a vásárlás előtt átvilágítjuk, hogy a beépíthetőség és a jogi állapot a döntés előtt tiszta legyen.